יום שישי, 30 במרץ 2018

מלאי תכנוני למגורים

יאיר אסף-שפירא

על מנת לבנות דירות יש צורך בתכנון. כאשר יש מחסור בדירות עולה השאלה האם המחסור מקורו בתכנון בהיקף נמוך מדי, או שקצב הבנייה איטי מדי, והיא אינה מצליחה להדביק את קצב התכנון. דיון זה עומד בבסיס הויכוח על עתיד הותמ"ל – הועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. בעקבות החלטת ממשלה שקבעה זאת, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל מנגישים לציבור דרך אתר data.gov.il מאגר הכולל את כלל יחידות הדיור (דירות) הקיימות "על הנייר" בתכניות בשלבי תכנון שונים. מאגר זה הוא המלאי התכנוני למגורים. ניסינו לבחון מה היקף יחידות הדיור הנמצאות בתכנון בירושלים.

המלאי התכנוני של כלל יחידות הדיור בישראל עומד על 436,700 יחידות דיור, מתוכן 8,900 (2%) בירושלים. הערים בהן המלאי התכנוני הוא הגדול ביותר אינן הערים הגדולות המהוות את גרעיני המטרופולינים – באלו "נגמר המקום" לבנות – אלא בעיקר ערים בינוניות כמו אשקלון, בה עומד מלאי יחידות הדיור המתוכננות על 27,800, קרית אתא (21,400), ולוד (15,900). מלאי הדירות בחיפה ובתל אביב נמוך מבירושלים, ומונה 6,500 ו-3,900 יחידות דיור בהתאמה. מתוך מלאי הדירות בירושלים, 3,400 דירות (38%) נמצאות בתכניות מאושרות, והיתר בשלבי תכנון מוקדמים יותר.

האם הבנייה בערים הגדולות תדעך לאחר שיתממש המלאי הקיים? לא בהכרח. המלאי התכנוני בנתונים אלו אינו כולל תכניות להתחדשות עירונית, ולא את תכניות תמ"א 38, שכפי שהראינו בטור זה רק בהן קיימות עוד 3,550 יחידות דיור פוטנציאליות בירושלים. נראה שהתחדשות עירונית, כלומר ציפוף של המרקם הבנוי הקיים, הוא האופציה העיקרית לפיתוח בעיר.

מלבד זאת, חלק גדול מהתושבים שיתגוררו בדירות שייבנו, יגיעו אל המרכזים המטרופוליניים לצרכי עבודה, לימודים, בילוי וכולי. כאשר בוחנים את מלאי המגורים בצורה מטרופולינית, נראה שרוב הדירות במלאי התכנוני בישראל (57% מכלל היחידות במאגר) נמצאות בארבע המטרופולינים. נראה שלערים המטרופוליניות מובטח אפוא עורף גדל ומתפתח, אך בעוד שבמטרופולין תל אביב קיימות 107,100 דירות במלאי, במטרופולין ירושלים קיימות רק 27,800. זאת ועוד – במטרופולינים חיפה וירושלים נמצאות פחות מ-60% מהיחידות במלאי, בשלב תכנוני מתקדם יחסית (אישור או הפקדה להתנגדויות), בעוד שבמטרופולינים תל אביב ובאר שבע, יותר מ-70% מהיחידות נמצאות בשלבים מתקדמים אלו. 

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה